Техническая оснащенность бизнес-центра является вторым значимым фактором после его местоположения. При прочих равных условиях хорошая техническая оснащенность бизнес-центра может увеличить арендную ставку на 30-50%.Техническую оснащенность бизнес-центров ставят на второе место по той причине, что этот фактор при желании можно изменить, а местоположение бизнес-центра изменить нельзя. Однако зачастую именно технические характеристики бизнес-центра при наличии соответствующего местоположения позволяют отнести его к тому или иному классу. Существует большое количество примеров того, как в спорном с точки зрения местоположения районе организовывался бизнес-центр, оснащенный и отделанный по высоким современным стандартам, и начинал функционировать как бизнес-центр класса «А». Конечно, при этом бизнес-центр, хоть и не находился в центре города, но имел хорошее окружение и транспортную доступность. Существуют и обратные примеры: когда бизнес-центр по местоположению относят классу «А», однако по техническому состоянию он может претендовать только на уровень «С». Как правило - это бизнес-центры, принадлежащие городу, имеющие историческую ценность, или запутанную правовую историю.
Бизнес-центр: старость - не радость
Скорость функционального устаревания бизнес-центра в России очень высока. Если срок жизни здания в России в среднем составляет 100 лет (при выполнении своевременного ремонта и реконструкции), то срок функционального устаревания бизнес-центра класса «А» занимает всего 8-10 лет. При этом за это время необходимо производить различную мелкую модернизацию внутренних систем бизнес-центра (лифтового оборудования, систем вентиляции и кондиционирования) путем установки более мощных и современных агрегатов.
Основная причина быстрого устаревания бизнес-центра - это лавина технологий, обрушившаяся на страну в 90-х годах. Инвесторы строили новые здания, но, желая сэкономить, оснащали бизнес-центр на уровне, который уже тогда отставал от мировых стандартов. Однако рынок двигался большими шагами. Процесс, который на западе шел десятилетиями, в России занял несколько лет. Объем ввода бизнес-центров велик, новые здания, построенные с учетом новых технологий, составляют конкуренцию старым бизнес-центрам. В настоящее время по требованиям к техническому оснащению здания бизнес-центра мы почти сравнялись с Европой. Поэтому теперь многие здания бизнес-центров, построенные в Москве и в Петербурге всего лишь пять-десять лет назад, по техническому оснащению не соответствуют современным стандартам. В Москве, учитывая дороговизну земли, такие здания бизнес-центров уже сносят и строят заново. В Петербурге чаще пытаются модернизировать.
Примером морального устаревания бизнес-центра класса «В» может служить ситуация с системами кондиционирования. В конце 90-х годов для бизнес-центра класса «В» было вполне нормально не иметь системы кондиционирования. То есть технология уже существовала, но в общей массе не применялась. Однако уже в 2003 году наличие системы кондиционирования было внесено в перечень стандартов классификации Гильдии Управляющих и девелоперов как обязательное требование к бизнес-центру класса «В». Поэтому большинству владельцев бизнес-центров, введенных в конце 90-х - начале 2000-х годов пришлось спешно решать эту проблему или переводить свой бизнес-центр на класс ниже и снижать арендные ставки. В большинстве случаев в таких бизнес-центрах приходилось ставить сплит-систему. Технические возможности этой системы гораздо хуже, чем у систем вентиляции и кондиционирования.
Выход из сложившейся ситуации один - необходимо заранее продумывать возможность модернизации бизнес-центра. Уже сейчас можно предсказать, что с годами более распространенной и востребованной станет технология «Умный дом» с системой автоматизации. Сейчас она не является обязательной даже для бизнес-центра класса «А», однако через пять-десять лет, скорее всего, войдет в стандарты. При этом нужно будет иметь в виду, что для нормального функционирования системы потребуется не только ее установка, но и надлежащее обучение персонала обращению с ней.
При принятии решения о техническом оснащении будущего бизнес-центра необходимо руководствоваться принципом разумной достаточности. Всегда надо помнить, что рынок растет очень быстро. И если мы сочтем, что какая-то система сегодня необязательна для бизнес-центра данного уровня, то через несколько лет этот бизнес-центр может оказаться вне рынка. И если встает вопрос об экономии, то лучше сохранить средства не на инженерии, а, к примеру, на отделке офисов. По мнению многих экспертов, отделка офисов бизнес-центра под клиентов - неразумная трата средств. Во всем мире сегодня сдают офисы без чистовой отделки, предоставляя арендаторам бизнес-центра возможность самостоятельно подготовить офис под свои нужды. Офисные помещения должны иметь максимально открытую планировку и подведенные коммуникации.
Что важнее в бизнес-центре?
Прежде всего, следует отметить, что самостоятельно определить, какие именно траты необходимы на техническое оснащение здания бизнес-центра, очень сложно. В этом вопросе собственнику здания бизнес-центра не обойтись без помощи управляющих компаний (управление техническим центром), поскольку многие тонкости эксплуатации бизнес-центра становятся очевидными только на практике.
Другой момент, который необходимо учесть при планировке здания бизнес-центра - наличие сервисных путей. Обслуживающий персонал не должен часто появляться в представительских помещениях общего пользования. Был случай, когда в один из петербургских бизнес-центров класса «А» прилетела итальянская делегация. Когда они зашли в него, им навстречу из лифта вышли работники с краской. Возможно, это мелочь, но подобные тонкости влияют на классность бизнес-центра.
Другой существенный момент - система вентиляции и кондиционирования здания бизнес-центра. Достаточно часто российские собственники бизнес-центров стремятся сэкономить на этой статье расходов: например, делают общую регулируемую зону на огромные помещения. Однако в итоге можно допустить серьезные ошибки, которые потом придется исправлять, тратя значительные суммы. Сегодня многие крупные компании, арендующие офисы в бизнес-центрах класса «А» и «В», требуют, чтобы в договоре аренды прописывался температурный режим, причем с учетом сезона. И даже был прецедент, когда компания доказала, что температурный режим не соответствовал заявленному. В итоге собственник бизнес-центра заплатил штраф.
