С 2014 года заработали поправки к Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые призваны защитить дольщиков от недобросовестных строителей. Однако пока изменения привели к тому, что в Челябинске с начала 2014 года не заключен ни один договор долевого участия.
За 2013 год в Челябинской области было сдано около 1,7 млн кв. м нового жилья. Частные инвестиции, безусловно, ускоряют темпы строительства. По данным областного Министерства строительства, на Южном Урале количество объектов долевого строительства за последние годы выросло в разы. В 2011 году их было порядка 200, в 2013 году – 487. Количество дольщиков в 2013 году в сравнении с 2011 годом выросло вдвое, составив более 14,7 тысячи человек. Динамика нынешнего года, по прогнозам специалистов, будет, скорее всего, отрицательной. Многие из участников рынка уверены, что поправки в закон о долевом строительстве не пойдут на пользу ни покупателям, ни рынку.
Суть проблемы
В Челябинской области на сегодняшний день насчитывается порядка одной тысячи обманутых дольщиков. Такую цифру озвучила Лариса Брайловская, начальник отдела контроля и надзора за долевым строительством областного Минстроя. Именно желанием оградить россиян от недобросовестных строителей законодатели объясняли необходимость принятия изменений в закон.
1 января 2014 года на территории Российской Федерации вступили в силу изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые предусматривают дополнительные меры по защите интересов дольщиков. Согласно этим поправкам застройщики обязаны либо получать банковскую гарантию, либо страховать свою гражданскую ответственность в страховой организации, либо участвовать в обществе страхования взаимной ответственности. Причем делать это застройщики обязаны до заключения договоров с дольщиками. Если застройщик не сможет достроить дом, ответственность перед покупателем будет нести банк, страховая организация или участники общества взаимного страхования ответственности.
Три варианта
По мнению многих экспертов, вступление в силу поправок приведет к стагнации рынка – механизм страхования не отработан.
«Цель нового закона – защита средств участников долевого строительства в случае банкротства застройщика или неисполнения обязательств по передаче жилья, – напоминает исполняющая обязанности директора департамента права НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Ирина Дмитрук. – Обязательным условием при подаче договора долевого участия на госрегистрацию является включение в комплект документов договора поручительства или договора страхования ответственности. Однако для поручительства или страховки подходят не все банки или страховые компании, а те, которые соответствуют требованиям закона. В то же время надежные банки и страховые компании осторожно подходят к принятию на себя серьезных рисков. Строительный рынок не очень прозрачен, и есть компании, о деятельности которых ничего не известно. Принятие за них ответственности очень рискованно для страховщика. Что касается участия в Обществе взаимного страхования, это тоже новый механизм, как на практике он будет работать, можно только догадываться» (инвестиции в долевое строительство).
Строители бьют тревогу
Поправки действуют с января, но уже сегодня органы власти Челябинской области готовятся выйти с законодательной инициативой в Государственную Думу, чтобы заморозить или отменить нормы нового закона.
«На кого в итоге будут переложены затраты от нововведений? На дольщиков, – объясняет руководитель строительной компании “Жилищное строительство” Сергей Грицай. – Будут ли они покупать жилье за такие деньги? Очень сомневаюсь. К чему это приведет? К краху строительной индустрии. Даже если Законодательное собрание Челябинской области обратится с инициативой наверх, я не очень верю в результат. Известно, что на сегодняшний день направлено более 140 обращений к депутатам Госдумы. И что? Депутаты ответили: “Закон есть закон, вот и исполняйте”».
«Закон предполагает, что каждый договор долевого участия должен быть застрахован. Банк или страховая компания будут отвечать за возможные риски застройщиков, – рассказывает глава Минстроя Челябинской области Виктор Тупикин. – Это высокая степень защищенности дольщиков, но просто так ничего не делается – застройщик за свой счет страховаться не будет. Безусловно, затраты войдут в стоимость квадратного метра».
Чиновник признает: покупатель будет платить несколько больше, но сможет иметь гарантии на случай форс-мажорных ситуаций.
«Строители пока выкручиваются: кто поумнее, первые договоры “долевки” в проектах заключили в прошлом году. Следовательно, на них новые нормы не действуют», – подытоживает начальник управления строительства областного Минстроя Татьяна Кузнецова.
Даже новые поправки – это не стопроцентная гарантия для дольщика, считает начальник правового управления строительной компании «Высотник» Лариса Кальченко. По ее словам, если у страховой компании или банка недостаточный фонд, то и дольщику ничего не вернется, и недобросовестный застройщик ничего не построит. «Главная гарантия того, что дом будет построен – это репутация застройщика, – настаивает собеседница. – Есть те, кто 20-30 лет присутствуют на рынке: законы меняются, а они строили и строят».
С такой позицией согласен и Сергей Грицай: «Недавно слушал выступление Виктора Тупикина (глава Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области – БН.). Похвально было услышать: за 2013 год построили в области 1,7 млн кв. м, давайте в 2014 году 2 млн построим. Да мы и 900 тыс. при таком отношении не построим! Дольщик, на которого все это ляжет, не захочет брать квартиру по 120 тыс. руб. за кв. м в Челябинске, по 60 тыс. в Миассе или по 250 тыс. в Москве».
Есть ли выход?
По словам генерального директора СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрия Десяткова, сейчас банки готовы давать застройщикам гарантии, но за слишком высокие проценты. Компания должна либо открыть в банке депозит, либо отдать в залог основные средства – машины, механизмы и транспорт. «Саму стройку мы не имеем права закладывать: она является собственностью будущих жильцов, потому что с ними заключаются договора, – объясняет Юрий Десятков. – Поэтому банки для большинства застройщиков практически сразу отпали как вариант, а большие страховые компании сегодня брать на себя подобные риски не готовы, потому что перестраховать такие сделки нигде не могут. Если с застройщиком что-то случится, и он обанкротится, страховая компания должна выплатить полную сумму всем, кто заключил договора долевого участия. Мало кто готов на это решиться».
Уже появились специализированные страховые компании, которые предлагают свои услуги строителям под процент гораздо выше среднерыночного. И тем не менее это уже условия, по словам Юрия Десяткова, о которых можно разговаривать. Первый договор долевого участия по новым правилам заключен в Екатеринбурге, страховая фирма – петербургская.
«Что-нибудь обязательно придумаем, – продолжает собеседник. – Я уверен, что вопрос решится, потому что это всем необходимо. Александр Хинштейн несколько перегнул палку, продвигая этот закон: создано всего одно на всю страну Общество взаимного страхования! Понятно, что застройщики из Владивостока не захотят страховать московских коллег. Наверное, региональным застройщикам вопрос было бы проще решить».
По мнению Юрия Десяткова, либо в регионах будут создаваться свои общества взаимного страхования, либо рынок займут специализированные страховые компании. Не исключено, что часть застройщиков вовсе откажется от долевой схемы.
Покупателям, по словам исполнительного директора АН «Инвестор» Максима Пыленка, сегодня есть смысл рассмотреть вариант с готовым жильем. Неизвестно, когда еще застройщикам удастся приспособиться к нововведениям, а инфляцию никто не отменял.
